Osoby poszukujące nieruchomości coraz częściej interesują się licytacjami prowadzonymi przez komornika. Dlaczego? Ponieważ dają one możliwość zakupu mieszkania, domu lub lokalu użytkowego w atrakcyjnej cenie.  Zanim jednak przystąpimy do takiej licytacji warto dowiedzieć się, jak przebiega egzekucja z nieruchomości.

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości jest możliwe na wniosek wierzyciela posiadającego tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi osobistemu lub rzeczowemu.

Dłużnik osobisty to osoba, która zaciągnęła zobowiązanie i jest właścicielem nieruchomości, natomiast dłużnikiem rzeczowym określa się osobę, która nie zaciągnęła zobowiązania, a jest właścicielem nieruchomości z obciążoną hipoteką. Egzekucję z nieruchomości można prowadzić wobec właściciela nieruchomości z ustanowionym zabezpieczeniem hipotecznym (niezależnie od tego, czy zaciągnął zobowiązanie, czy nie).

Jak przebiega egzekucja z nieruchomości?

• wierzyciel musi wystąpić do komornika z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego;
• po otrzymaniu wniosku egzekucyjnego komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu 2 tygodni,  pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania;
• w tym czasie komornik wysyła do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie wpisu w dziale III księgi wieczystej - ostrzeżenia o toczącej się egzekucji tzn. zajmuje nieruchomość;
• wpis ten jest informacją o wszczęciu egzekucji komorniczej zarówno dla właściciela, jak i dla każdego potencjalnego nabywcy nieruchomości, który chcąc ją kupić będzie musiał spłacić ciążące na nieruchomości zobowiązania.
• warto wiedzieć, że egzekucję z nieruchomości można prowadzić na rzecz wierzyciela, który nie jest wierzycielem hipotecznym. W takim wypadku jednak wierzyciele hipoteczni mają pierwszeństwo w spłacie zobowiązań zgodnie z planem podziału kwot uzyskanych w toku egzekucji.

Co się dzieje, kiedy dłużnik hipoteczny nie ureguluje zobowiązania w czasie 2 tygodni od wezwania komornika?

Po upływie 2 tygodniowego terminu komornik na wniosek wierzyciela przystępuje do opisu i oszacowania nieruchomości. Są to czynności przeprowadzane na wniosek wierzyciela, przy czym czynności oszacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który w tym przypadku musi być biegły sądowym.  Koszty wyceny opłaca wierzyciel, ale są doliczane do zadłużenia dłużnika. Tylko zajęta i oszacowana nieruchomość może zostać sprzedana w drodze licytacji, która ma charakter publiczny.

Czy wierzyciel hipoteczny, który zdecydował się przejąć nieruchomość na własność, jest zobowiązany za nią zapłacić?

Tak – jednak w procesie przejęcia przez wierzyciela hipotecznego, który bierze udział w licytacji może on wnioskować o zaliczenie na poczet ceny nabycia nieruchomości wartości wierzytelności lub jej części, która przysługiwałaby mu w planie podziału sporządzonym przez komornika. Musi tu uzyskać zgodę na takie rozwiązanie od sędziego nadzorującego postępowanie egzekucyjne z nieruchomości.